Bail dérogatoire et convention d’occupation précaire

Le bail des locaux où un commerçant ou un artisan exploite son fonds de commerce doit être un bail commercial d’au moins 9 ans. Deux dérogations sont possibles : le bail de courte durée (dit bail dérogatoire) et la convention d’occupation précaire.

 

Recours au bail dérogatoire

 

Le bail dérogatoire déroge au statut des baux commerciaux en ce que d’une part il n’est pas soumis aux règles applicables au bail commercial mais aux règles applicables au bail d’habitation (droit commun du louage) et que d’autre part il a une durée limitée à 3 ans (durée totale du bail ou durée de baux successifs).

 

Ce type de bail peut être utilisé pour une opération limitée dans le temps ou pour aider au démarrage d’activités commerciales en vue d’évaluer leur rentabilité sans passer par le cadre contraignant du bail commercial. Il peut aussi être utilisé pour des locations saisonnières, à condition que le caractère saisonnier soit réel (il existe ainsi un risque de requalification en bail commercial en cas de souscription par le preneur d’abonnements annuels à l’électricité ou au téléphone ou d’une police d’assurance annuelle, dépassant la durée de la saison).

 

Un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution. Etabli par les parties ou par un tiers mandaté par elles (ou s’il ne peut être établi amiablement, par un huissier de justice mandaté par une partie mais dont les honoraires sont payés par moitié entre les parties), l’état des lieux est joint au contrat de bail dérogatoire.

 

Lors de la conclusion du bail dérogatoire, il n’est pas obligatoire de remettre un état des risques naturels datant de plus de six mois, cette obligation n’étant prévue que pour les baux commerciaux. Par conséquent, contrairement aux baux commerciaux, il n’est pas prévu que le preneur puisse demander au juge la résiliation du contrat ou une diminution du loyer.

 

A l’expiration de la durée de 3 ans du bail dérogatoire, les parties ne peuvent plus conclure un tel bail pour l’exploitation de la même activité dans les mêmes locaux. En conséquence, si à l’expiration du bail dérogatoire, les parties le renouvellent ou concluent un nouveau bail pour les mêmes locaux, le bail en question sera un bail commercial. De même, si à l’expiration du bail dérogatoire et au plus tard à l’issue d’un délai de 1 mois à compter de l’échéance, le preneur reste dans les locaux sans opposition du bailleur, un bail commercial commence alors.

 

Pour que le bail dérogatoire prenne fin à son expiration, le bailleur doit donc préalablement donner congé au preneur ou le sommer de quitter les lieux. L’ensemble de ces règles s’applique à la sous-location sous forme de bail dérogatoire.

 

Recours à la convention d’occupation précaire

 

A la différence du bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire, quelle que soit sa durée, ne peut intervenir qu’en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties et existant au moment de la signature de la convention. Celle-ci est donc limitée à des cas spécifiques impliquant un motif objectif de précarité au moment de sa conclusion.

 

Il peut s’agir d’une occupation précaire due à des projets affectant le bâtiment ou le terrain où se trouvent les locaux objets de la convention (par exemple un projet de démolition ou de reconstruction de l’immeuble à la suite d’un incendie, l’attente d’une expropriation en vue de la création d’une zone industrielle ou l’attente de la délivrance d’un permis de construire) ou due à la situation personnelle des parties (par exemple l’attente de la liquidation d’une succession ou d’une indivision, voire de l’issue d’un procès).

 

La convention d’occupation précaire n’est soumise à aucune réglementation particulière. Contrairement au bail dérogatoire, elle n’est donc même pas soumise aux règles applicables au bail d’habitation : il s’agit là d’un simple contrat, par conséquent ce sont les parties à la convention qui décident de ses modalités, notamment de sa durée (qui peut être longue, étant précisé que les parties peuvent prévoir une durée indéterminée), l’essentiel étant que le prérequis des circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties soit rempli.

 

Le propriétaire peut ainsi faire cesser à tout moment l’occupation des lieux, que ce soit par convenance ou en raison de l’intervention d’un événement prévu (notamment dans les cas précités). C’est pour cette raison que l’occupation est qualifiée de précaire.

 

Une autre conséquence du caractère purement contractuel de la convention d’occupation précaire et de l’absence de lien entre cette convention et le droit du louage est que si le preneur reste et est laissé en possession à l’expiration de la durée de la convention, celle-ci ne se transforme pas, contrairement au bail dérogatoire, en bail soumis au statut des baux commerciaux.

 

Louer des locaux professionnels en-dehors du statut des baux commerciaux est possible soit par bail dérogatoire, lequel, soumis au régime du bail d’habitation, ne doit pas durer plus de 3 ans, soit par convention d’occupation précaire, dont les parties définissent les modalités mais qui ne peut intervenir qu’en raison de circonstances particulières et indépendantes de la seule volonté des parties.